Ceny obiektów budowlanych

24.03.2009

We wcześniejszych artykułach w „IB” omówiono poszczególne czynniki wpływające na kształtowanie się cen kosztorysowych w budownictwie, a także skomentowano wybrane ceny jednostkowe robót i ich zmienność na przestrzeni kilku ostatnich lat. Z punktu widzenia szczegółowych analiz są to istotne informacje, lecz dopiero w połączeniu z informacjami cenowymi odnoszącymi się do wyższego poziomu scalenia, np. poziomu obiektów, pozwolą dokonać ogólnej oceny zjawisk cenowo-kosztowych na tym obszarze.

 Wskaźniki cenowe obiektów kubaturowych

Celem prezentacji danych cenowych charakteryzujących obiekty kubaturowe, posłużono się wskaźnikami cenowymi odnoszącymi się do konkretnej, wybranej jednostki. W tym przypadku nakłady finansowe odniesiono do 1 m2 powierzchni użytkowej (p.u.) i zestawiono w grupach rodzajowych obiektów:
              budynki mieszkalne wielorodzinne,
              budynki mieszkalne jednorodzinne,
              budynki handlowe.
Należy podkreślić, że wskaźniki dotyczą tylko i wyłącznie wykonania robót budowlanych i instalacyjnych związanych ze wzniesieniem obiektów, bez kosztów pozyskania i przygotowania terenu, doprowadzenia wszelkiego rodzajów mediów, kosztów wyposażenia, prac projektowych, obsługi inwestorskiej itp. Podstawą opracowania wskaźników, których autorem jest firma ORGBUD-SERWIS, były wybrane obiekty z konkretnych realizacji, sprowadzone do postaci modelowej poprzez eliminację czynników szczególnych i ujednolicenie warunków wykonawstwa. Tak więc każdorazowo odnoszą się do robót wykonywanych w warunkach przeciętnych, na terenach umożliwiających dowóz i składowanie materiałów na placu budowy, bez uwzględnienia wszelkiego rodzaju przeszkód i utrudnień.
Wzrost wskaźników obiektowych pomiędzy IV kwartałem 2007 r. a IV kwartałem 2008 r. wahał się w granicach 8–11% (tabele 1, 2, 3) w zależności od grupy rodzajowej obiektu i był znacznie niższy niż na przestrzeni feralnego dla wykonawców roku 2007, o czym sygnalizowano już – na podstawie wstępnych notowań – w grudniowym wydaniu „IB”. Dla porównania w roku 2007 wzrost dla analogicznych grup rodzajowych obiektów wynosił średnio od 21% do 26%.
Teraz, będąc w posiadaniu pełnego zestawu informacji z IV kwartału 2008 r., można autorytatywnie stwierdzić, że ostatni kwartał minionego roku charakteryzował się najmniejszymi w rocznym okresie zmianami cen. Wynosiły one średnio 1,3–2% w zależności od rodzaju obiektu., gdy tymczasem w pierwszych kwartałach 2008r. wzrost był szacowany w granicach 2,5–3%.
Obecnie mówi się o dekoniunkturze w budownictwie i zwraca się uwagę na przeciwstawność zjawisk, które miały miejsce pod koniec 2006 r. i przez cały 2007 r., a więc na wzrost bezrobocia, spadek popytu na materiały budowlane, mniejsze zainteresowanie prestiżowych inwestorów nieruchomościami gruntowymi, brak motywacji do inwestowania większych środków na terenie naszego kraju, trudności w otrzymaniu kredytów na finansowanie przedsięwzięć budowlanych. Jak podaje GUS, ocena ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie w styczniu 2009 r. jest negatywna, gorsza niż w grudniu 2008 r. i w analogicznym miesiącu ostatnich czterech lat. Spowodowane jest to pogorszeniem ocen dotyczących bieżącego i przyszłego portfela zamówień, produkcji budowlano?montażowej oraz sytuacji finansowej badanych przedsiębiorstw. Tak diametralne zmiany w krótkim czasie świadczą o niestabilności i płytkości naszego rynku.
Niestety, oddając artykuł do druku, nie dysponujemy jeszcze szerokim zakresem informacji odnośnie do notowań cenowych w budownictwie w I kwartale 2009 r., które w całej rozciągłości uwiarygodniłyby przytoczone ogólne opinie. Możemy jedynie odnieść się do stawek robocizny kosztorysowej, które pomiędzy IV kwartałem 2008 r. a I kwartałem 2009 r. wzrosły w niewielkim stopniu, i do notowań cen materiałów. W przypadku robót budowlanych stawki wzrosły o 2,3%, robót sanitarnych o 1,3%, robót elektrycznych o 1,6%, robót inżynieryjnych o 2,4%.
W przypadku materiałów budowlanych można mówić o tendencji obniżek cenowych w przedziale średnio od 1% do nawet 20%, chociaż są grupy materiałów, których ceny utrzymują się na wcześniejszym poziomie lub nadal rosną, np. ceny wykładzin z tworzyw sztucznych, rur i kształtek żeliwnych, rur i kształtek kamionkowych. Pełen obraz sytuacji cenowej w budownictwie będzie można przedstawić dopiero w kolejnych numerach „IB”.
 
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
 
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
 
Procent wzrostu
 
IV kw. 2005
 
IV kw. 2006
 
IV kw. 2007
 
III kw. 2008
 
IV kw. 2008
 
IV kw. 2006
IV kw. 2005
IV kw. 2007
IV kw. 2006
 
IV kw. 2008
IV kw. 2007
IV kw. 2008 III kw. 2008
 
Roboty ziemne
 
44,16
 
47,69
 
56,06
 
60,99
 
61,85
 
7,99
 
17,16
 
10,33
 
1,41
 
Fundamenty
 
94,66
 
98,74
 
119,33
 
137,71
 
138,85
 
4,31
 
20,85
 
16,36
 
0,83
 
Konstrukcja ścian podziemia
 
84,24
 
86,77
 
117,18
 
127,20
 
128,37
 
3,00
 
35,05
 
9,55
 
0,92
 
Konstrukcja stropu nad piwnicą
 
83,60
 
89,70
 
113,40
 
124,92
 
127,39
 
7,30
 
26,42
 
12,34
 
1,98
 
Zerowy surowy podziemia
 
306,66
 
322,90
 
405,97
 
450,86
 
456,49
 
5,30
 
25,73
 
12,44
 
1,25
 
Konstrukcja ścian nadziemia
 
286,01
 
316,90
 
435,05
 
472,90
 
479,19
 
10,80
 
37,28
 
10,15
 
1,33
 
Konstrukcja stropów nadziemia
 
185,92
 
197,26
 
246,15
 
271,23
 
274,43
 
6,09
 
24,78
 
11,49
 
1,18
 
Konstrukcja schodów
 
40,21
 
42,11
 
56,15
 
64,17
 
65,21
 
4,73
 
33,34
 
16,14
 
1,61
 
Konstrukcja dachu
 
74,12
 
76,83
 
93,27
 
102,17
 
102,87
 
3,66
 
21,40
 
10,29
 
0,69
 
Pokrycia dachowe
 
57,75
 
61,76
 
73,51
 
76,99
 
77,21
 
6,94
 
19,03
 
5,00
 
0,29
 
Surowy nadziemia
 
644,01
 
694,86
 
904,13
 
987,55
 
999,01
 
7,90
 
30,12
 
10,49
 
1,16
 
Ścianki działowe
 
67,78
 
72,28
 
98,29
 
106,87
 
109,12
 
6,64
 
35,99
 
11,02
 
2,11
 
Tynki i okładziny wewnętrzne
 
185,60
 
191,30
 
247,93
 
277,54
 
283,70
 
3,07
 
29,60
 
14,43
 
2,22
 
Stolarka okienna
 
96,97
 
104,69
 
115,90
 
122,86
 
124,02
 
7,96
 
10,71
 
7,01
 
0,94
 
Stolarka drzwiowa
 
90,53
 
94,69
 
103,41
 
113,94
 
114,86
 
4,60
 
9,21
 
11,07
 
0,81
 
Podłoża, posadzki, podłogi
 
180,28
 
194,50
 
235,10
 
253,92
 
257,19
 
7,89
 
20,87
 
9,40
 
1,29
 
Elementy ślusarsko-
-kowalskie
18,85
 
20,09
 
26,79
 
31,98
 
32,20
 
6,58
 
33,35
 
20,19
 
0,69
 
Malowanie
 
32,19
 
34,20
 
46,28
 
53,92
 
55,97
 
6,24
 
35,32
 
20,94
 
3,80
 
Elewacja
 
117,09
 
124,09
 
152,35
 
165,15
 
167,96
 
5,98
 
22,77
 
10,25
 
1,70
 
Różne pozostałe
 
3,74
 
3,93
 
5,33
 
5,98
 
6,09
 
5,08
 
35,62
 
14,26
 
1,84
 
Wykończeniowy
 
793,03
 
839,77
 
1031,38
 
1132,26
 
1151,17
 
5,89
 
22,82
 
11,61
 
1,67
 
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
104,78
 
105,22
 
127,09
 
139,17
 
141,16
 
0,42
 
20,79
 
11,07
 
1,43
 
Instalacje gazowe
 
29,15
 
28,86
 
34,98
 
38,35
 
39,16
 
-0,99
 
21,21
 
11,95
 
2,11
 
Instalacje c.o.
 
130,33
 
142,32
 
168,34
 
185,34
 
187,77
 
9,20
 
18,28
 
11,54
 
1,31
 
Instalacje elektryczne
 
81,36
 
93,88
 
114,28
 
120,74
 
120,69
 
15,39
 
21,73
 
5,61
 
-0,04
 
Instalacje teletechniczne
 
3,60
 
4,04
 
4,87
 
5,23
 
5,19
 
12,22
 
20,54
 
6,57
 
-0,76
 
Instalacje
 
349,22
 
374,32
 
449,56
 
488,84
 
493,97
 
7,19
 
20,10
 
9,88
 
1,05
 
RAZEM OBIEKT
 
2092,92
 
2231,85
 
2791,01
 
3059,27
 
3100,57
 
6,64
 
25,05
 
11,09
 
1,35
 
Tab. 1. Budynki mieszkalne wielorodzinne w technologii tradycyjnej uprzemysłowionej, podpiwniczone, wykończenie standardowe
 
 
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
 
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
 
Procent wzrostu
 
IV kw. 2005
 
IV kw. 2006
 
IV kw. 2007
 
III kw. 2008
 
IV kw. 2008
 
IV kw. 2006 IV kw. 2005
 
IV kw. 2007 IV kw. 2006
 
IV kw. 2008 IV kw. 2007
 
IV kw. 2008 III kw. 2008
 
Roboty ziemne
 
99,50
 
104,00
 
130,00
 
145,50
 
148,00
 
4,52
 
25,00
 
13,85
 
1,72
 
Fundamenty
 
38,40
 
39,00
 
47,00
 
51,00
 
53,00
 
1,56
 
20,51
 
12,77
 
3,92
 
Konstrukcja
 
262,01
 
277,99
 
395,97
 
399,98
 
411,98
 
6,10
 
42,44
 
4,04
 
3,00
 
Zerowy surowy podziemia
 
400,59
 
421,76
 
574,01
 
597,51
 
614,06
 
5,28
 
36,10
 
6,98
 
2,77
 
Konstrukcja
 
650,01
 
691,98
 
940,03
 
990,02
 
999,03
 
6,46
 
35,85
 
6,28
 
0,91
 
Pokrycia dachowe
 
175,09
 
183,99
 
215,01
 
230,03
 
235,02
 
5,08
 
16,86
 
9,31
 
2,17
 
Surowy nadziemia
 
825,66
 
876,51
 
1155,71
 
1220,75
 
1234,79
 
6,16
 
31,85
 
6,84
 
1,15
 
Ścianki działowe
 
31,40
 
33,00
 
55,99
 
55,89
 
57,99
 
5,10
 
69,67
 
3,57
 
3,76
 
Tynki i okładziny wewnętrzne
 
115,11
 
118,01
 
150,02
 
168,02
 
172,02
 
2,52
 
27,12
 
14,66
 
2,38
 
Stolarka z oszkleniem
 
207,60
 
216,00
 
233,98
 
248,98
 
252,99
 
4,05
 
8,32
 
8,12
 
1,61
 
Podłoża, posadzki, podłogi
 
210,99
 
219,99
 
249,99
 
270,99
 
277,98
 
4,27
 
13,64
 
11,20
 
2,58
 
Elementy ślusarsko-
-kowalskie
13,90
 
14,72
 
19,00
 
22,00
 
22,20
 
5,90
 
29,08
 
16,84
 
0,91
 
Malowanie
 
30,40
 
32,00
 
43,00
 
48,50
 
49,00
 
5,26
 
34,38
 
13,95
 
1,03
 
Elewacja
 
121,99
 
128,99
 
160,00
 
178,00
 
182,01
 
5,74
 
24,04
 
13,76
 
2,25
 
Różne pozostałe
 
72,25
 
75,01
 
93,01
 
99,01
 
102,01
 
3,82
 
24,00
 
9,68
 
3,03
 
Wykończeniowy
 
805,97
 
840,17
 
1007,85
 
1094,46
 
1119,31
 
4,24
 
19,96
 
11,06
 
2,27
 
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
174,80
 
173,89
 
187,98
 
199,97
 
203,97
 
-0,52
 
8,10
 
8,51
 
2,00
 
Instalacje gazowe
 
22,50
 
22,70
 
25,50
 
27,20
 
27,68
 
0,89
 
12,33
 
8,55
 
1,76
 
Instalacje c.o.
 
127,90
 
133,00
 
160,00
 
180,00
 
187,99
 
3,99
 
20,30
 
17,49
 
4,44
 
Instalacje elektryczne
 
70,00
 
75,10
 
90,00
 
91,00
 
89,99
 
7,29
 
19,84
 
-0,01
 
-1,10
 
Instalacje
 
396,13
 
405,67
 
464,60
 
499,39
 
510,88
 
2,41
 
14,53
 
9,96
 
2,30
 
RAZEM OBIEKT
 
2420,55
 
2536,08
 
3192,50
 
3401,80
 
3468,48
 
4,77
 
25,88
 
8,64
 
1,96
 
Tab. 2. Budynki mieszkalne jednorodzinne w technologii tradycyjnej, wolno stojące, podpiwniczone, wykończenie standardowe, indywidualna kotłownia
 
 
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
 
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
 
Procent wzrostu
 
IV kw. 2005
 
IV kw. 2006
 
IV kw. 2007
 
III kw. 2008
 
IV kw. 2008
 
IV kw. 2006 IV kw. 2005
 
IV kw. 2007 IV kw. 2006
 
IV kw. 2008 IV kw. 2007
 
IV kw. 2008 III kw. 2007
 
Roboty ziemne
 
32,30
 
34,20
 
40,20
 
43,50
 
44,00
 
5,88
 
17,54
 
9,45
 
1,15
 
Fundamenty
 
117,83
 
122,32
 
144,21
 
157,14
 
160,13
 
3,81
 
17,89
 
11,04
 
1,90
 
Zerowy surowy podziemia
 
150,13
 
156,52
 
184,41
 
200,63
 
204,12
 
4,26
 
17,82
 
10,69
 
1,74
 
Konstrukcja
 
488,48
 
518,41
 
638,07
 
692,96
 
702,94
 
6,13
 
23,08
 
10,17
 
1,44
 
Pokrycia dachowe
 
53,96
 
57,76
 
70,24
 
78,04
 
80,00
 
7,04
 
21,61
 
13,90
 
2,50
 
Surowy nadziemia
 
542,44
 
576,17
 
708,32
 
770,98
 
782,93
 
6,22
 
22,94
 
10,53
 
1,55
 
Ścianki działowe
 
45,04
 
49,26
 
83,44
 
83,34
 
85,45
 
9,37
 
69,39
 
2,40
 
2,53
 
Tynki i okładziny wewnętrzne
 
68,24
 
70,73
 
85,67
 
95,04
 
96,33
 
3,65
 
21,12
 
12,44
 
1,36
 
Stolarka z oszkleniem
 
62,63
 
65,44
 
71,27
 
77,30
 
78,30
 
4,49
 
8,91
 
9,86
 
1,30
 
Obiekt, stany obiektu, asortymenty
 
Wskaźniki cenowe zł/m2 p.u.
 
Procent wzrostu
 
IV kw. 2005
 
IV kw. 2006
 
IV kw. 2007
 
III kw. 2008
 
IV kw. 2008
 
IV kw. 2006 IV kw. 2005
 
IV kw. 2007 IV kw. 2006
 
IV kw. 2008 IV kw. 2007
 
IV kw. 2008 III kw. 2008
 
Elementy ślusarsko-
-kowalskie
 
50,95
 
53,67
 
67,60
 
80,72
 
82,74
 
5,34
 
25,95
 
22,40
 
2,50
 
Malowanie
 
16,92
 
17,66
 
21,04
 
23,82
 
24,02
 
4,37
 
19,14
 
14,16
 
0,83
 
Elewacja
 
52,30
 
54,48
 
65,38
 
72,32
 
73,31
 
4,17
 
20,00
 
12,13
 
1,37
 
Różne pozostałe
 
35,86
 
37,98
 
48,97
 
57,46
 
57,96
 
5,91
 
28,94
 
18,36
 
0,87
 
Wykończeniowy
 
486,66
 
511,87
 
640,74
 
708,20
 
721,30
 
5,18
 
25,18
 
12,57
 
1,85
 
Instalacje wodno-
-kanalizacyjne
59,11
 
58,92
 
65,69
 
71,66
 
72,46
 
-0,32
 
11,49
 
10,31
 
1,11
 
Instalacje c.o.
 
77,25
 
80,22
 
91,12
 
98,95
 
100,04
 
3,84
 
13,59
 
9,79
 
1,10
 
Instalacje wentylacyjne i klimatyzacyjne
 
77,48
 
81,00
 
89,63
 
97,59
 
99,58
 
4,54
 
10,65
 
11,10
 
2,04
 
Instalacje elektryczne
 
56,18
 
59,65
 
69,60
 
70,79
 
70,59
 
6,18
 
16,68
 
1,42
 
-0,28
 
Instalacje
 
270,03
 
279,78
 
316,03
 
338,97
 
342,63
 
3,61
 
12,96
 
8,42
 
1,08
 
RAZEM OBIEKT
 
1449,27
 
1524,34
 
1849,49
 
2018,79
 
2050,89
 
5,18
 
21,33
 
10,89
 
1,59
 
Tab. 3. Budynki handlowo-usługowe w technologii tradycyjnej, wolno stojące, bez podpiwniczenia, wykończenie standardowe
 
 
Składniki
kalkulacyjne
 
Grupa obiektów
Procentowy udział w cenie kosztorysowej
 
Koszty robocizny [R]
 
Koszty materiałów [M+Kz]
 
Koszty sprzętu [S]
 
Koszty pośrednie [Kp]
 
Zysk [Z]
 
Budynki wielorodzinne
 
15–19%
 
57–65%
 
3–4%
 
12,5–16%
 
3,5–5%
 
Budynki jednorodzinne
 
17–22%
 
52–59%
 
2–4%
 
15–17%
 
5–6%
 
Budynki handlowo-usługowe
 
16–21%
 
54–63%
 
3–4%
 
13–16%
 
4–6%
 
Tab. 4. Procentowy udział składników kalkulacyjnych we wskaźnikach cenowych wybranych grup rodzajowych obiektów w latach 2005–2008

 

 

Składniki
kalkulacyjne
 
 
Grupa obiektów
Wskaźniki wzrostu [%]
 
IV kw. 2006
IV kw. 2005
IV kw. 2007
IV kw. 2006
IV kw. 2008
IV kw. 2007
R
 
M+Kz
 
S
 
Kp
 
Z
 
R
 
M+Kz
 
S
 
Kp
 
Z
 
R
 
M+Kz
 
S
 
Kp
 
Z
 
Budynki wielorodzinne
 
6,12
 
6,83
 
4,63
 
5,97
 
5,90
 
47,23
 
21,23
 
7,14
 
48,27
 
55,10
 
23,42
 
4,77
 
5,03
 
20,02
 
29,25
 
Budynki jednorodzinne
 
6,16
 
3,37
 
4,68
 
6,12
 
6,10
 
47,52
 
13,15
 
5,19
 
51,61
 
58,61
 
23,52
 
4,00
 
3,68
 
21,09
 
30,41
 
Budynki handlowo-usługowe
 
6,32
 
6,06
 
4,93
 
6,06
 
6,04
 
47,69
 
23,65
 
5,72
 
48,17
 
55,00
 
23,58
 
6,08
 
5,60
 
20,22
 
29,47
 
Tab. 5. Wskaźniki wzrostu składników kalkulacyjnych ceny
 

 

Składniki kalkulacyjne we wskaźnikach cenowych obiektów
Chcąc pogłębić prowadzone analizy, w tabeli 4 zamieszczono strukturę udziału poszczególnych składników we wskaźnikach cenowych wybranych grup rodzajowych obiektów. W zależności od grupy obiektów udział kosztów robocizny (R), materiałów (M), sprzętu (S), kosztów pośrednich (Kp) i zysku (Z) we wskaźnikach cenowych był różny i zmieniał się w poszczególnych czasookresach, co jest zrozumiałe z uwagi na nierównomierne wzrosty w czasie tych elementów (tabela 5). Dla przykładu w 2007 r. w większym stopniu wzrastały koszty robocizny niż materiałów, co doprowadziło do zmniejszenia udziału procentowego kosztów materiałów we wskaźniku na rzecz robocizny.
Z uwagi na przejrzystość w tabeli 4 podano tylko przedział (od… do…) udziału poszczególnych składników, bez rozpisywania na lata. Można jedynie skomentować, że w przypadku kosztów robocizny, kosztów pośrednich i zysku niższy procent dotyczył 2005 r., a najwyższy – głównie 2008 r., natomiast w przypadku kosztów materiałów i sprzętu – odwrotnie.
Dużo merytorycznych informacji wnosi tabela 5. Wynika z niej wyraźnie, jak kształtowały się poszczególne składniki kalkulacyjne na przestrzeni czterech ostatnich lat. O ile w sposób spektakularny wzrosły w 2007 r. koszty robocizny (ok. 47,5%) i materiałów (13–23%), o tyle w 2008 r. wzrost spadł średnio o połowę, a w przypadku materiałów o trzy czwarte.
Wszystkie zaprezentowane w artykule informacje, które się nawzajem uzupełniają, są podstawą do wszelkich ogólnych badań, czy to prowadzonych po stronie inwestora czy też wykonawcy robót. Należy jednak mieć na uwadze, że są to dane ogólne i uśrednione w przekrojach przedmiotowych i rodzajowych. Stąd też nie można ich traktować w sposób obligatoryjny i nienaruszalny. Każdy faktycznie realizowany obiekt, a nie modelowy posiada własną specyfikę, chociażby z powodu lokalizacji i zróżnicowanych warunków gruntowych. Dlatego też wskaźniki cenowe dla konkretnego obiektu mogą odbiegać od przedstawionych w niniejszym artykule.
 
 
mgr inż. Renata Niemczyk
www.orgbud.pl
 

 

 

www.facebook.com

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube

Profil linked.in