Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

Koszty w budownictwie jednorodzinnym

04.07.2011

W roku ubiegłym 52,2% wszystkich oddanych mieszkań stanowiły mieszkania w domach jednorodzinnych i dlatego problemy związane z tym typem budownictwa zasługują na wnikliwą analizę.

Dane opublikowane przez Główny Urząd Statystyczny informują, że liczba mieszkań oddanych w naszym kraju do użytku w 2010 r. wyniosła ok. 136 tysięcy, z czego na budownictwo jednorodzinne przypadło ok. 71 tysięcy. To jednoznacznie wskazuje, że budownictwo jednorodzinne jest bardzo ważnym sektorem budownictwa.

 

OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA BUDYNKU

Podstawowe dane techniczno-użytkowe

 

Powierzchnia zabudowy

 

206,40 m²

 

Powierzchnia użytkowa (z garażem i piwnicą)

w tym:

– powierzchnia użytkowa części mieszkalnej

– powierzchnia garażu

– powierzchnia piwnicy

381,30 m²

 

234,60 m²

50,40 m²

96,30 m²

Kubatura brutto

 

1201,00 m³

 

Liczba kondygnacji nadziemnych

 

1 +  poddasze użytkowe

 

Podpiwniczenie

 

całkowite

 

Ogrzewanie

 

lokalne

 

Warunki gruntowe: grunt kat. III, poziom wody gruntowej poniżej poziomu
posadowienia fundamentów.

 

 

Spośród wielu problemów tego budownictwa można wyróżnić:

- brak planów zagospodarowania przestrzennego;

- ograniczoną możliwość pozyskiwania terenów – wybory wariantowe pod względem lokalizacji, uzbrojenia technicznego, a zarazem ceny działek pod to budownictwo;

- wysokie ceny domów oferowane przez deweloperów w stosunku do kosztów budowania (wysokie marże pośredników);

- zróżnicowaną jakość realizacji obiektów i wbudowywanych materiałów – pośrednik nie zawsze właściwie reprezentuje przyszłego użytkownika w sporach z wykonawcami robót;

- dostępność materiałów i nieprzewidywalną dynamikę zmian ich cen w trakcie budowy domu;

- strukturę wartościowo-ilościową udziału poszczególnych materiałów w wartości całego obiektu (czy są materiały „ważniejsze” i „mniej ważne”, dla których materiałów należałoby robić zapasy magazynowe?);

- brak powszechnie dostępnych, kompleksowych i praktycznych źródeł wiedzy oraz porad na temat przygotowania, organizacji i realizacji procesu budowy domu jednorodzinnego dla inwestora indywidualnego (zalety, wady i porównanie różnych możliwych systemów zlecania i organizacji prac).

 

W celu oceny i analizy poziomu kosztów budowania domu jednorodzinnego oraz zbadania struktury, a także udziału poszczególnych rodzajów robót i podstawowych czynników produkcji w cenie jego wybudowania wybrano dom jednorodzinny wolno stojący podpiwniczony1.

 

Tab. 1. Struktura kosztów – dom jednorodzinny podpiwniczony  –  poziom cen: II kwartał 2011 r.

Poz.

 

Stany robót, elementy scalone, asortymenty zagregowane obiektu

 

J.m.

 

Cena jednostkowa

w zł

Cena całkowita

w zł

Udział %
w cenie obiektu

 

Zmiany % do:

 

I kw. 2011

 

IV kw. 2010

 

110.10

 

Roboty ziemne

 

m3

 

60.17

 

29 179.75

 

3.5

 

2.4

 

3.5

 

110.20

 

Fundamenty w tym:

 

m3

 

456.88

 

25 553.09

 

3.1

 

0.8

 

0.6

 

110.22

 

– betonowe

 

m3

 

356.47

 

4 402.51

 

0.5

 

0.5

 

-0.7

 

110.23

 

– żelbetowe

 

m3

 

485.32

 

21 150.57

 

2.6

 

0.9

 

0.9

 

110.30

 

Ściany podziemia w tym:

 

m3

 

742.34

 

55 963.02

 

6.8

 

-0.2

 

1.3

 

110.31

 

– murowane

 

m3

 

694.59

 

46 813.49

 

5.7

 

-0.4

 

1.4

 

110.33

 

– żelbetowe

 

m3

 

1 145.12

 

9 149.54

 

1.1

 

0.7

 

0.6

 

110.50

 

Izolacje fundamentów i ścian podziemia

 

m2

 

33.61

 

26 305.71

 

3.2

 

-3.9

 

-4.0

 

110.51

 

– przeciwwilgociowe

 

m2

 

22.66

 

11 525.50

 

1.4

 

0.7

 

1.2

 

110.52

 

– cieplne, przeciwdźwiękowe

 

m2

 

53.96

 

14 780.21

 

1.8

 

-7.2

 

-7.7

 

120.20

 

Ściany nadziemia w tym:

 

m3

 

790.29

 

94 944.70

 

11.5

 

-0.3

 

-1.6

 

120.21

 

– murowane

 

m3

 

692.34

 

71 220.25

 

8.6

 

-0.8

 

-2.7

 

120.23

 

– żelbetowe

 

m3

 

1 378.52

 

23 724.43

 

2.9

 

1.1

 

2.1

 

120.30

 

Stropy, sklepienia, schody i podesty

 

m2

 

236.11

 

41 044.86

 

5.0

 

1.1

 

2.8

 

120.40

 

Ścianki działowe

 

m2

 

94.19

 

7 187.75

 

0.9

 

0.6

 

0.0

 

120.50

 

Dach – konstrukcja

 

m2 poł.

 

131.11

 

44 975.45

 

5.4

 

1.7

 

2.1

 

120.60

 

Dach – pokrycie

 

m2 poł.

 

162.50

 

55 740.86

 

6.7

 

1.3

 

1.5

 

120.70

 

Izolacje przeciwwilgociowe, cieplne,

przeciwdźwiękowe

m2

 

22.20

 

35 549.92

 

4.3

 

1.0

 

1.6

 

120.71

 

– przeciwwilgociowe

 

m2

 

6.59

 

5 347.10

 

0.6

 

1.0

 

0.9

 

120.72

 

– cieplne, przeciwdźwiękowe

 

m2

 

38.19

 

30 202.82

 

3.6

 

1.0

 

1.8

 

120.80

 

Okna i drzwi zewnętrzne

 

m2

 

864.45

 

51 543.33

 

6.2

 

1.3

 

0.6

 

120.90

 

Drzwi  wewnętrzne

 

m2

 

839.04

 

20 304.96

 

2.5

 

1.1

 

1.5

 

120  RAZEM STAN SUROWY

 

m2 p.u.

 

921.30

 

351 291.81

 

42.4

 

0.8

 

0.7

 

130.10

 

Tynki i oblicowania w tym:

 

m2

 

33.55

 

56 204.30

 

6.8

 

0.3

 

0.2

 

130.11

 

– tynki, wyprawy, sztablatury

 

m2

 

21.30

 

29 938.03

 

3.6

 

0.1

 

0.0

 

130.12

 

– okładziny i oblicowania

 

m2

 

97.47

 

26 266.26

 

3.2

 

0.5

 

0.4

 

130.20

 

Roboty malarskie

 

m2

 

8.77

 

10 386.12

 

1.3

 

3.9

 

3.0

 

130.40

 

Podłoża

 

m3

 

227.34

 

10 005.38

 

1.2

 

-0.3

 

-2.0

 

130.50

 

Podłogi i posadzki

 

m2

 

160.23

 

88 328.99

 

10.7

 

1.5

 

1.3

 

130.60

 

Elementy kowalsko-ślusarskie

 

kg

 

17.33

 

5 046.07

 

0.6

 

0.4

 

-1.2

 

130  RAZEM STAN WYKOŃCZENIOWY WEWNĘTRZNY

 

m2 p.u.

 

445.77

 

169 970.86

 

20.5

 

1.1

 

0.7

 

140.10

 

Elewacje w tym:

 

m2

 

93.52

 

35 835.19

 

4.3

 

1.1

 

0.5

 

140.11

 

– tynki i wyprawy

 

m2

 

50.52

 

11 218.83

 

1.4

 

1.3

 

1.1

 

140.12

 

– okładziny i oblicowania

 

m2

 

127.76

 

6 911.43

 

0.8

 

0.8

 

0.8

 

140.13

 

– docieplenia

 

m2

 

151.91

 

16 254.94

 

2.0

 

1.1

 

0.2

 

140.14

 

– malowanie elewacji

 

m2

 

31.85

 

1 449.99

 

0.2

 

0.4

 

-1.1

 

140.20

 

Różne roboty zewnętrzne

 

m2 p.u.

 

65.63

 

25 025.93

 

3.0

 

0.0

 

0.7

 

140  RAZEM STAN WYKOŃCZENIOWY ZEWNĘTRZNY

 

m2 p.u.

 

159.61

 

60 861.12

 

7.3

 

0.6

 

0.6

 

150.01

 

Przyłącze kablowe

 

m3 k.b.

 

3.50

 

4 209.43

 

0.5

 

0.5

 

3.6

 

150.10

 

Tablice rozdzielcze

 

m2 p.u.

 

8.25

 

3 146.35

 

0.4

 

-0.1

 

-2.5

 

150.20

 

Instalacja oświetleniowa

 

wypust

 

116.97

 

5 380.65

 

0.6

 

2.1

 

4.4

 

150.30

 

Instalacja gniazd wtykowych

 

wypust

 

140.95

 

9 724.95

 

1.2

 

2.7

 

7.1

 

150.50

 

Instalacja alarmowa i sygnalizacyjna

 

m2 p.u.

 

26.35

 

10 046.47

 

1.2

 

0.9

 

0.9

 

150.51

 

– przyzewowa

 

wypust

 

71.99

 

71.99

 

0.0

 

5.8

 

7.0

 

150.53

 

– alarmowa

 

wypust

 

262.48

 

9 974.48

 

1.2

 

0.9

 

0.8

 

150.60

 

Instalacje multimedialne

 

m2 p.u.

 

5.03

 

1 917.60

 

0.2

 

0.8

 

0.8

 

150.61

 

– teletechniczna

 

wypust

 

248.80

 

1 243.99

 

0.2

 

0.7

 

0.4

 

150.62

 

– komputerowa

 

wypust

 

224.54

 

673.61

 

0.1

 

1.1

 

1.5

 

150.90

 

Instalacja odgromowa

 

m3 k.b.

 

3.26

 

3 920.36

 

0.5

 

0.7

 

0.5

 

150  RAZEM INSTALACJE ELEKTRYCZNE

 

m2 p.u.

 

100.57

 

38 345.80

 

4.6

 

1.4

 

2.8

 

160.10

 

Instalacja wodociągowa

 

pkt pob.

 

447.93

 

7 614.78

 

0.9

 

2.2

 

2.3

 

160.40

 

Instalacja kanalizacyjna

 

pkt odp.

 

1 138.31

 

11 383.07

 

1.4

 

1.4

 

2.0

 

160.50

 

Instalacja gazowa

 

pkt pob.

 

1 871.95

 

3 743.89

 

0.5

 

-0.5

 

-0.1

 

160.60

 

Instalacja centralnego ogrzewania

 

m2 p.u.

 

58.08

 

22 144.60

 

2.7

 

-1.2

 

-1.2

 

160.70

 

Instalacje w kotłowni

 

m2 p.u.

 

13.58

 

5 181.26

 

0.6

 

0.7

 

1.7

 

160  RAZEM INSTALACJE SANITARNE

 

m2 p.u.

 

131.30

 

50 067.60

 

6.0

 

0.1

 

0.4

 

OGÓŁEM ROBOTY W OBIEKCIE

 

m2 p.u.

m3 k.b.

2 171.65689.47

 

828 051.36

 

100%

 

0.7

 

0.8

 

 

Charakterystyka tego budynku, jego program użytkowy oraz opis konstrukcji i wykończenia przedstawia się następująco:

 

Program użytkowy

Budynek mieszkalny jednorodzinny wolno stojący, podpiwniczony, z poddaszem użytkowym i garażem.

Na parterze: duży salon, jadalnia, kuchnia, gabinet, hol, pomieszczenie sanitarne, wiatrołap i garaż na dwa samochody. Na poddaszu: cztery sypialnie, łazienka i garderoba. Cały parter, z wyjątkiem garażu, podpiwniczony.

 

Tab. 2. Struktura ceny w obiekcie – poziom cen: II kwartał 2011 r.

Poz.

 

Stany robót

 

Cena

w zł

Udział w %

 

Razem

 

R

 

M

 

S

 

Kp

 

Z

 

110

 

STAN ZEROWY

 

157 514.16

 

16.7

 

51.9

 

9.4

 

17.1

 

4.9

 

100

 

120

 

STAN SUROWY

 

351 291.81

 

15.0

 

68.9

 

1.9

 

11.0

 

3.2

 

100

 

130

 

STAN WYKOŃCZENIOWY WEWNĘTRZNY

 

169 970.86

 

24.5

 

52.1

 

1.5

 

17.0

 

4.9

 

100

 

140

 

STAN WYKOŃCZENIOWY ZEWNĘTRZNY

 

60 861.12

 

29.2

 

43.4

 

1.5

 

20.1

 

5.8

 

100

 

150

 

INSTALACJE ELEKTRYCZNE

 

38 345.80

 

25.2

 

50.4

 

1.7

 

17.7

 

5.0

 

100

 

160

 

INSTALACJE SANITARNE

 

50 067.60

 

9.7

 

81.7

 

0.2

 

6.5

 

1.9

 

100

 

 

 

OGÓŁEM ROBOTY W OBIEKCIE

 

828 051.36

 

18.4

 

60.3

 

3.1

 

14.1

 

4.1

 

100

 

 

 

Techniczna charakterystyka budynku

Konstrukcja i wykończenie budynku

Fundamenty:ławy żelbetowe z betonu C16/20 (B-20) na podkładach betonowych z betonu C8/10 (B-10).

Ściany podziemia:zewnętrzne warstwowe z warstwą konstrukcyjną i dociskową z bloczków betonowych oraz izolacją z wełny mineralnej o grubości 8 cm. Ścianka dociskowa ponad terenem (cokół) wykonana z cegły klinkierowej. Wewnętrzne ściany podziemia o grubości 25 cm z bloczków betonowych. Belki i podciągi żelbetowe z betonu C16/20 (B-20).

Ściany nadziemia:zewnętrzne ściany warstwowe z warstwą konstrukcyjną z pustaków ceramicznych i warstwą dociskową z cegły kratówki K2 ocieplone wełną mineralną o grubości 12 cm. Wewnętrzne ściany konstrukcyjne o grubości 25 cm z pustaków ceramicznych typu U. Belki, podciągi i słupy żelbetowe z betonu C16/20 (B-20). Kominy murowane z cegły i pustaków ceramicznych.

Stropy i schody:strop nad piwnicą i garażem gęstożebrowy Teriva. Strop nad parterem żelbetowy. Schody i wieńce żelbetowe z betonu C16/20 (B-20).

Dach:konstrukcja drewniana płatwiowo-jętkowa, odeskowana, kryta dachówką ceramiczną, na pokryciu z papy. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe z blachy stalowej ocynkowanej systemu Lindab. Dach ocieplony wełną mineralną o grubości 20 cm.

Ścianki działowe:na parterze o grubości 12 cm z pustaków ceramicznych Pd2, a na poddaszu ścianki typu 1H11 z płyt Fermacell o grubości 12,5 mm na konstrukcji drewnianej, wypełnionej wełną mineralną.

Tynki i wyprawy wewnętrzne:tynki zwykłe kat. III, wykonane ręcznie, na parterze w części mieszkalnej z gładzią gipsową.

Okładziny i oblicowania:ściany w pomieszczeniach sanitarnych i kuchni licowane płytkami glazurowanymi. Strop poddasza: okładzina gipsowo-kartonowa na ruszcie metalowym, z płyt ogniochronnych oraz wodo- i ogniochronnych.

Malowanie tynków wewnętrznych: farba lateksowa.

Posadzki:w pokojach i holu – parkiet dębowy grubości 22 mm, w kuchni, pomieszczeniach sanitarnych i w piwnicy posadzka z płytek gresowych. W garażu posadzka cementowa. Schody obłożone drewnem. Nad poddaszem ślepa podłoga z płyt OSB.

Stolarka okienna i drzwiowa:okna dwuszybowe niskoemisyjne z PVC – profil pięciokomorowy, okna połaciowe drewniane. Drzwi wejściowe drewniane, antywłamaniowe, fabrycznie wykończone. Brama garażowa uchylna, stalowa, ocieplona.

Drzwi wewnętrzne:płytowe pełne lub oszklone, fornirowane, fabrycznie wykończone. Drzwi do garażu i do kotłowni o odporności ogniowej EI 60.

Tynki i wyprawy:tynk zwykły kat. III pokryty cienkowarstwową wyprawą z tynku mineralno-polimerowego.

Okładziny i oblicowania:słupy zewnętrzne okładane cegłami klinkierowymi. Podsufitka dachowa drewniana, pokryta lakierobejcą.

Docieplenia:balkony, podcień tarasu, lukarna nad garażem docieplone płytami z wełny mineralnej o grubości 12 cm metodą lekką-mokrą i pokryte wyprawą mineralno-polimerową.

Różne roboty zewnętrzne:schody i taras zewnętrzny o konstrukcji żelbetowej z betonu C8/10 (B-10), obłożone płytkami gresowymi.

 

Tab. 3. Wartość urządzeń i wyposażenia nieujęta w kosztach robót – poziom cen: II kwartał 2011 r.

Poz.

 

URZĄDZENIA

 

J.m.

 

Cena jednostkowa

w zł

Cena całkowita

w zł

190.50

 

INSTALACJE SANITARNE

w tym: kocioł naścienny grzewczy z zamkniętą komorą spalania, podgrzewacz ciepłej wody, pompy obiegowe c.w., zmiękczacz do zastosowań domowych

m2 p.u.

 

28.24

 

10 769.04

 

 

 

OGÓŁEM URZĄDZENIA

 

m2 p.u.

 

28.24

 

10 769.04

 

 

 

Instalacje

Elektryczne:obiekt zasilany jest złączem kablowym ZK1 + TL w szafce, 12-metrowym kablem YKY 5 x 6 mm², układanym w ziemi, zakończonym tablicą rozdzielczą IP-55 RN-4x12 z ochronnikiem przeciwprzepięciowym ON 4p 15 kA 1,2 kV. Instalacja oświetleniowa, gniazd wtykowych 230 V oraz instalacja sygnalizacji dzwonkowej wykonane zostały jako p/t przewodami YDYp. W pomieszczeniach wypusty przygotowane do montażu opraw i kinkietów. Na zewnątrz oprawa „podświetlany nr domu”, w garażu dwie oprawy świetlówkowe 2 x 36 W IP-54. Obiekt posiada instalację telefoniczną, komputerową oraz instalację alarmową antywłamaniową, a także instalację połączeń wyrównawczych i ochronę przeciwporażeniową w układzie TN-S, realizowaną przez wyłączniki różnicowo-prądowe o znamionowym prądzie różnicowym 30 mA oraz instalację odgromową.

Sanitarne:wodociągowa z rur wielowarstwowych PE-AL-PE o połączeniach zaprasowywanych wraz z armaturą, kanalizacyjna z rur PVC z przyborami i urządzeniami. Instalacja gazowa z rur stalowych czarnych o połączeniach spawanych doprowadzająca gaz do kuchni gazowo-elektrycznej i kotła gazowego, centralnego ogrzewania z rur miedzianych o połączeniach lutowanych, podejścia do grzejników w podłodze z rur z polietylenu sieciowanego. Grzejniki stalowe płytowe. W kotłowni zainstalowany jest naścienny kocioł gazowy o mocy do 24 kW, podgrzewacz wody v = 160 dm³ oraz pompy obiegowe c.o. i ciepłej wody.

Instalacje sanitarne bez przyłączy.

 

Struktura kosztów i ceny wybudowania domu jednorodzinnego podane w tab. 1–3 są wykorzystywane w kontroli i rozliczeniu robót przez wykonawcę, a także w wypłacaniu kolejnych transz kredytu przez bank finansujący na bieżącą realizację domu jednorodzinnego.

Na wykresie 1 przedstawiono z kolei strukturę kosztów poszczególnych rodzajów czynników produkcji (robocizny, materiałów i sprzętu) oraz narzutów (kosztów pośrednich i zysku) w cenie domu jednorodzinnego zaprezentowanego powyżej.

Znajomość tej struktury pozwala inwestorowi (osobie fizycznej) podejmować decyzję m.in. w sprawie zakupu materiałów z wyprzedzeniem czy systemu realizacji (zleceniowy przez firmę budowlaną lub gospodarczy własnymi siłami) oraz wynikających stąd oszczędności w kosztach budowy.

Ważnym problemem w organizowaniu procesu budowlanego są kwestie logistyczne z obszaru zakupu i dostawy materiałów, w szczególności tych, które stanowią największy udział w kosztach budowania. W przypadku domu jednorodzinnego zaprezentowanego powyżej dane w systemie Sekocenbud wykazują, iż materiałami o największym udziale w cenie domu są materiały wykazane w tab. 4.

 

Tab. 4. Zestawienie ilościowe i wartościowe materiałów o największym udziale w kosztach budowy domu jednorodzinnego – poziom cen: II kwartał 2011 r.

Lp.

 

Nazwa

 

Ilość

 

Wartość

 

Udział %
w kosztach materiałów

 

Udział %
w kosztach budowy domu

 

 

 

WYBRANE MATERIAŁY BUDOWLANE

 

1

 

Płyty z wełny mineralnej do izolacji (m²)

 

1 231,53

 

34 449,58

 

6,90%

 

4,16%

 

2

 

Pustaki ceramiczne (szt.)

 

7 176,56

 

26 860,15

 

5,38%

 

3,24%

 

3

 

Bloczki betonowe (szt.)

 

6 559,68

 

25 060,81

 

5,02%

 

3,03%

 

4

 

Stolarka drzwiowa wewnętrzna (m²)

 

28,13

 

18 101,54

 

3,62%

 

2,19%

 

5

 

Cegła ceramiczna (szt.)

 

8 436,35

 

16 336,23

 

3,27%

 

1,97%

 

6

 

Stolarka okienna (m²)

 

24,43

 

16 199,59

 

3,24%

 

1,96%

 

7

 

Stal zbrojeniowa (kg)

 

7 204,24

 

17 499,32

 

3,50%

 

2,11%

 

 

 

WYBRANE MATERIAŁY INSTALACYJNE

 

8

 

Grzejniki z blachy stalowej, lakierowane (szt.)

 

21,00

 

12 284,00

 

2,46%

 

1,48%

 

9

 

Rury miedziane twarde (m)

 

19,57

 

813,44

 

0,16%

 

0,10%

 

 

 

WYBRANE MATERIAŁY ELEKTRYCZNE

 

10

 

Przewody elektryczne YDY (m²)

 

1 260,48

 

5 414,39

 

1,08%

 

0,65%

 

11

 

Wyłączniki tablicowe (szt.)

 

25,00

 

1 038,33

 

0,21%

 

0,13%

 

 

Analizując koszty wybudowania domu jednorodzinnego oraz dynamikę zmiany ceny 1 m² p.u., należy zwrócić także uwagę na zróżnicowanie tych cen w poszczególnych regionach Polski.

Na wykresie 2 przedstawiono odchylenia cen wybranego domu jednorodzinnego w poszczególnych regionach od ceny średniej krajowej tego domu, wyrażone w procentach. Widać na nim, że najwyższe koszty budowania domu w systemie zleceniowym są w aglomeracji warszawskiej (12% powyżej średniej krajowej), a najniższe w regionie świętokrzyskim (8% poniżej średniej krajowej).

 

mgr Mariola Gala-de Vacqueret

dr inż. Janusz Traczyk

eksperci systemu Sekocenbud

 

1 „Biuletyn cen obiektów budowlanych” BCO, część I „Obiekty kubaturowe” (obiekt 1167A), wydawnictwo Sekocenbud.

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube