Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

Powierzchnia nieużyteczna budynku - definicja, rodzaje, normy

23.04.2020

Powierzchnia nieużyteczna budynku stanowi wskaźnik charakteryzujący wykorzystywanie powierzchni użytkowej stosowany głównie w budownictwie biurowym. Jak wyglądają zasady wydzielenia z powierzchni użytkowej budynku tej części powierzchni, której z praktycznych względów nie da się użytkować?

 

Tradycyjna charakterystyka techniczna budynku obejmuje - w zakresie wskaźników powierzchniowych - powierzchnię zabudowy oraz powierzchnię całkowitą wraz z jej dalszym podziałem. Podział ten, prowadzący do wyodrębnienia najpowszechniej stosowanego wskaźnika, jakim jest powierzchnia użytkowa, pokazano na rys. 1.

 

Rys. 1. Schemat współzależności różnych rodzajów powierzchni wydzielanych w budynku

 

Powierzchnię całkowitą, jako podstawową dla budynku, można umownie zaliczyć do poziomu pierwszego, a na poziomie drugim wydzielić z niej powierzchnię konstrukcji i powierzchnię netto. Trzeci poziom to dalszy podział powierzchni netto na powierzchnie: użytkową, ruchu i usługowo-techniczną. Na tym poziomie powierzchnię użytkową dzieli się również na powierzchnię użytkową podstawową i powierzchnię użytkową pomocniczą.

Polecamy: Obliczanie powierzchni użytkowej
 

Przedstawiony układ wskaźników powierzchniowych jest powszechnie stosowany w budownictwie i to niezależnie od tego, czy w projektowaniu stosuje się zasady wynikające z Polskiej Normy PN-B-02365:1970 [2] czy też z Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 [3].

 

Fot. stock.adobe / photographyfirm

 

Powierzchnia nieużyteczna budynku

Dążąc do bardziej szczegółowego scharakteryzowania budynku w zakresie wskaźników związanych z powierzchnią użytkową i powierzchnią ruchu, w 2015 r. w Polskiej Normie PN-ISO 9836:2015 [1] wprowadzono nowy wskaźnik „powierzchnia nieużyteczna budynku”.
 

Już we wcześniejszych normach [2] i [3] zaznaczono także, że wskaźniki powierzchniowe charakteryzują budynek pod względem jakości rozwiązań projektowo-technicznych i traktowane jako wartości przybliżone w fazie koncepcji mogą stanowić podstawę do dalszych prac projektowych. Wprowadzenie w nowej wersji normy z 2015 r. dodatkowych wskaźników powierzchniowych, umożliwiających wyodrębnienie tzw. powierzchni nieużytecznych, miało na celu dalsze usprawnienie warsztatu projektanta w zakresie analiz pozwalających na bardziej praktyczne wykorzystanie powierzchni użytkowej.


W normie [1] przyjęto założenie, że powierzchnia nieużyteczna jest sumą tych części powierzchni użytkowej (i powierzchni ruchu - jednak z praktycznego punktu widzenia postanowienia normalizacyjne nie odnoszą się bezpośrednio do tej powierzchni), które ze względów użytkowych bądź formalnoprawnych uniemożliwiają wykonywanie tam dowolnych czynności, a także ustawienie umeblowania oraz wyposażenia lub poruszania się w ich obrębie. Oznacza to, że części budynku stanowiącej powierzchnię nieużyteczną nie można wykorzystywać zgodnie z przeznaczeniem budynku - funkcją, jaką ten budynek ma spełniać.
 

Wszystkie podane dalej rozważania, dotyczące powierzchni nieużytecznej, odnoszą się nie tylko do powierzchni użytkowej Pu traktowanej jako całość (rys. 1), ale również do jej części składowych, to jest do powierzchni użytkowej podstawowej Pu,pod i powierzchni użytkowej pomocniczej Pupom.


Przyczynami powodującymi utratę przez pewne fragmenty powierzchni cech umożliwiających normalne ich użytkowania mogą być zarówno względy funkcjonalne, jak i względy konstrukcyjne. Wynikiem tego jest wyodrębnienie dwóch rodzajów powierzchni nieużytecznej, a mianowicie: powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych i powierzchni nieużytecznej ze względów konstrukcyjnych. Na prezentowanych rysunkach, przeniesionych bezpośrednio z normy [1], zaznaczone są te dwa rodzaje powierzchni nieużytecznej. W artykule ograniczono się do szczegółowego omówienia powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych.
 

Powierzchnia nieużyteczna ze względów funkcjonalnych występuje w szczególności, gdy:

  • Następuje ingerencja elementów konstrukcyjnych zaburzających korzystny kształt użytkowanej powierzchni wewnątrz budynku, jak np. słupy, pilastry, filarki międzyokienne. Dotyczy to przestrzeni znajdujących się blisko lub między wymienionymi elementami; przypadki takie pokazano na rys. 2-5 [1].

Rys. 2. Ingerencja pilastrów wymusza odsunięcie miejsc pracy od ściany

 

Rys. 3. Ingerencja pilastrów ogranicza funkcjonalność fragmentu pokoju biurowego położonego między tymi pilastrami

 

Rys. 4. Niejednakowe powierzchnie ingerujących pilastrów wymuszają większe odsunięcie od nich miejsc pracy

 

Rys. 5. Niejednakowe powierzchnie ingerujących pilastrów w obrębie pokoju biurowego

 

  • Trzeba zapewnić stały dostęp do obsługi, np. otwierania i mycia okien (rys. 6).
  • Należy umożliwić stały dostęp do obsługi urządzeń technicznych usytuowanych w kanałach i szybach wentylacyjnych, urządzeń ogrzewczych (szczególnie regulatorów) zawieszonych na ścianach lub stojących na podłodze, tablic rozdzielczych, drzwiczek rewizyjnych itp. urządzeń montowanych w ścianach.
  • Należy zapewnić stały dostęp do kanałów i otworów rewizyjnych w podłodze, jeżeli zajmują one powierzchnię co najmniej 30 cm2; dostępność tę można uzyskać, modyfikując odpowiednio przebieg drogi komunikacyjnej (rys. 7 i 8).
  • Elementy konstrukcyjne, takie jak np. okrągłe słupy, usytuowane są w pomieszczeniach, które mają być umeblowane meblami prostokątnymi lub gdy na powierzchni słupów (o dowolnym kształcie) znajdują się jakieś urządzenia techniczne, np. tablice rozdzielcze, drzwiczki rewizyjne (rys. 9).

Rys. 6. Ingerencja wynikająca z potrzeby utrzymania niezagospodarowanej strefy umożliwiającej obsługę okna

 

Rys. 7. Ingerencja wynikająca z potrzeby zapewnienia dostępności do kanału lub otworu umieszczonego w podłodze

 

Rys. 8. Powierzchnia nieużyteczna ze względu na konieczność zapewnienia dostępu do otworu w podłodze

 

Rys. 9 Ingerencje słupów o różnych kształtach i obudowach

 

Rys. 10. Powierzchnia nieużyteczna wynikająca z zapewnienia dojścia do pomieszczenia technicznego

 

Rys. 11. Powierzchnia nieużyteczna wynikająca z zapewnienia dostępu do instalacji zbiorczych

 

Rys. 12. Powierzchnia nieużyteczna spowodowana umieszczeniem wzmocnienia antysejsmicznego między słupami

 

  • Konieczne jest stałe dojście do pomieszczeń technicznych związanych z bieżącą eksploatacją budynku, np. pomieszczenia na instalacje zbiorcze, urządzenia mechaniczne, elektryczne (rys. 10).
  • Istnieje konieczność zapewnienia dostępu do przestrzeni wydzielonej dla pomieszczenia instalacji zbiorczych, usytuowanych zazwyczaj w pomieszczeniach kuchennych i łazienkach; ekrany osłaniające te instalacje mają zamontowane drzwiczki (rys. 11).
  • Musi być dojście do poddasza, nadbudówek na dachu oraz przestrzeni nad sufitem podwieszanym.
  • W obrębie powierzchni użytkowej lub powierzchni ruchu usytuowane są wzmocnienia antysejsmiczne (w Polsce mogą to być wzmocnienia ze względu na obciążenia parasejsmiczne) na wysokości do 2,4 m (rys. 12).
  • W części pomieszczenia ze ścianą pochyłą następuje ograniczenie wysokości do 2,4 m (w polskich przepisach, między innymi w [4], przyjmuje się za normą [2], że wysokość ta wynosi 2,2 m); dotyczy to zarówno powierzchni użytkowej, jak też powierzchni ruchu.

W PN-B-02365:1970 [2] skorygowano ze względów funkcjonalnych „podstawową” powierzchnię użytkową Pu w sposób pośredni, a mianowicie przez korektę powierzchni całkowitej Pc. Korekta powierzchni Pc jest praktycznie równoważna korekcie powierzchni użytkowej Pu, ponieważ wartości powierzchni ruchu Pr i powierzchni usługowo-technicznej Pg nie podlegają żadnym zmianom. W normie PN-B przy obliczaniu powierzchni całkowitej Pc przyjęto arbitralnie, że „powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości h mierzonej w świetle:

- h  ≥ 2,20 m - zalicza się w 100%,

- 1,40 m  ≤ h < 2,20 m - zalicza się w 50%,

- h < 1,40 m - pomija się całkowicie”.


Powierzchnia nieużyteczna ze względów funkcjonalnych może także występować w trakcie użytkowania budynku, np. gdy:

  • istnieje konieczność rozkładu obciążenia od ciężkich przedmiotów na większą powierzchnię niż ich powierzchnia oparcia, na przykład ze względu na ograniczenia w nośności stropu wynikające z obliczeń statycznych;
  • wynika to z konieczności montażu takich elementów budynku lub wyposażenia, jak np. grzejniki, parapety, rury instalacyjne (rys. 4-6), dotyczy to zarówno powierzchni użytkowej, jak też powierzchni ruchu;
  • istnieje możliwość zdemontowania (np. w trakcie remontu) niektórych niekonstrukcyjnych elementów budynku, takich jak ściany działowe czy rury lub kanały;
  • przepisy techniczno-budowlane nakazują np. wyłączenia pewnych obszarów z użytkowania w celu zachowania dróg ewakuacyjnych wymaganych ze względu na bezpieczeństwo pożarowe lub umowy cywilno-prawne zawierane między właścicielem a użytkownikiem.
     

Zobacz też: Uwzględnianie ścian działowych w obliczeniach wskaźników powierzchniowych budynku
 

Nawiązując do schematu przedstawionego na rys. 1, dalsze jego uszczegółowienie polega na dodaniu poziomu 4, uwzględniającego powierzchnię nieużyteczną. Zarówno powierzchnię użytkową, jak i powierzchnię ruchu można podzielić na:

  • powierzchnię użytkową (powierzchnię ruchu) nieużyteczną ze względów funkcjonalnych,
  • powierzchnię użytkową (powierzchnię ruchu) dostępną dla użytkowników.

Schemat ten dla powierzchni użytkowej (podobny schemat można wykonać w odniesieniu do podziału powierzchni ruchu) przedstawiono na rys. 13.

Rys. 13. Schemat współzależności różnych rodzajów powierzchni wydzielanych w budynku z uwzględnieniem powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych

 

Jak wcześniej podano, powierzchnie nieużyteczne ze względów konstrukcyjnych, zaznaczone np. na rys. 2-5, stanowią części powierzchni elementów konstrukcyjnych (słupy), wystających poza lico ściany i ingerujących w powierzchnię użytkową pomieszczenia ograniczonego ścianą zewnętrzną o grubości odpowiadającej grubości otworów okiennych. W budynku poddanym przebudowie o charakterze konstrukcyjnym słupy mogą być zastąpione słupami o mniejszej powierzchni (stalowymi, żelbetowymi o korzystniejszych parametrach technicznych itp.), które „się zmieszczą” w gabarycie ściany. W takim przypadku powierzchnia nieużyteczna ze względów konstrukcyjnych zostanie wyeliminowana, a powierzchnia użytkowa ulegnie odpowiedniemu zwiększeniu. W przypadku budynku nowego takie rozważania mogą być prowadzone na etapie wstępnych prac projektowych.
 

W PN-ISO 9836:2015 [1] przedstawiono dwa przykłady praktycznego wykorzystania powierzchni nieużytecznej przy projektowaniu budynku biurowego: pierwszy dotyczący powierzchni nieużytecznej ze względów konstrukcyjnych, a drugi - powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych.

 

W pierwszym przykładzie opisano przypadek, w którym inwestor, zlecając zaprojektowanie budynku biurowego, wprowadził wymaganie zastrzegające procentowy udział powierzchni nieużytkowej ze względów konstrukcyjnych w całej powierzchni użytkowej. Z pewnych względów nie można było wykonać konstrukcji nośnej ze stali tylko z betonu, co powodowało znaczne zwiększenie wymiarów słupów. Aby utrzymać procentowe ograniczenie powierzchni nieużytecznej, projektowany budynek musiał być podwyższony - w opisywanym przypadku - o dwie kondygnacje.
 

W drugim przykładzie opisano wpływ na wynik przetargu - na zaprojektowanie budynku ambasady - wprowadzonego przez inwestora ograniczenia wielkości powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych. Jeden z zespołów biorących udział w przetargu zaprojektował budynek o urozmaiconej architekturze (zakrzywione ściany, kręte korytarze, atrakcyjny układ przestrzenny), mający jednak przez to sporo powierzchni nieużytecznych ze względów funkcjonalnych. Ponadto budynek ten wymagał wyposażenia w nietypowe meble. Inwestor wybrał do realizacji inny, znacznie prostszy projekt.

Powierzchnia budynku. Podsumowanie

Norma [1] wprowadziła dwa nowe wskaźniki powierzchniowe odnoszące się do powierzchni użytkowej i do powierzchni ruchu: powierzchnia nieużyteczna ze względów funkcjonalnych oraz powierzchnia nieużyteczna ze względów konstrukcyjnych. Z podanego w normie przykładu stosowania w projektowaniu wskaźników charakteryzujących powierzchnie nieużyteczne wynika, że wielkość każdej z tych powierzchni liczona w stosunku do powierzchni użytkowej wynosi ok. 5%.


Pomimo 5-letniej obecności tej normy w zbiorach PKN powierzchnia nieużyteczna jako wskaźnik charakteryzujący wykorzystywanie powierzchni użytkowej nie jest powszechnie stosowany. Zdaniem autorów wskaźniki te powinny być jednak wykorzystywane głównie w budownictwie biurowym, np. przy określaniu niezbędnej powierzchni dla określonego typu biura (liczba pracowników oraz określona aranżacja powierzchni biurowej).
 

W budownictwie mieszkaniowym udział powierzchni nieużytecznej, analogicznie jak podział powierzchni użytkowej na podstawową i pomocniczą, nie ma większego praktycznego znaczenia.

 

Bibliografia

  1. PN-ISO 9836:2015 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
  2. PN-B-02365:1970 Powierzchnie budynków - Podział, określenia i zasady obmiaru.
  3. PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie - Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
  4. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).
  5. A. Pogorzelski, J. Sieczkowski, Obliczanie powierzchni użytkowej, „Inżynier Budownictwa” nr 9/2017.
  6. A. Pogorzelski, J. Sieczkowski, Obliczanie powierzchni i kubatur budynku. Poradnik z przykładami, Polcen, Warszawa 2019.


dr inż. Andrzej Pogorzelski

mgr inż. Jan Sieczkowski

 

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube