Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
1. Inwestor kupił stary, blisko 100–letni, opuszczony i zrujnowany budynek o tradycyjnej konstrukcji z cegły, stropami Ackermana i drewnianą więźbą dachową pokrytą dachówką. Poprzedni właściciel budynku nie miał żadnych dokumentów, takich jak pozwolenia na użytkowanie i książki obiektu.
Budynek po załatwieniu wszystkich formalności został przebudowany i rozbudowany w konstrukcji żelbetowej, co zwiększyło jego powierzchnię użytkową o ok. 1/3. Aby sprostać swojemu usługowo-biurowemu charakterowi, w starej części budynku wymieniono praktycznie większość stropów. W nieużytkowanym strychu zaprojektowano i wykonano powierzchnie użytkowe biurowe po wzmocnieniu konstrukcji dachu i wymianie przekrycia.
Inwestor złożył wniosek o pozwolenie na użytkowanie całego przebudowanego i rozbudowanego obiektu. PINB wydał pozwolenie na użytkowanie tylko części dobudowanej.
Czy PINB wydał prawidłowy dokument, ograniczając pozwolenie na użytkowanie tylko do dobudowanej części?
2. Dwa piętra wyżej wymienionego obiektu (pierwsze i strych) zostały zaprojektowane i wykończone (również z instalacjami) w systemie „open space” przy zachowaniu logiki wspólnego korytarza ewakuacyjnych klatek schodowych itd., czyli zgodnie z wszystkimi przepisami. Budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie (patrz wyżej). Inwestor po podpisaniu umowy z pierwszym najemcą biura zaprojektował oddzielenie powierzchni biura tego najemcy ściankami z gipsokartonu i wykonanie rekonfiguracji instalacji. Nie przewiduje się żadnej ingerencji w konstrukcję, elewację ani nie ma mowy o zmianie użytkowania (biura). Inwestor zamierzał zgłosić te roboty, kiedy dowiedział się, że powinno to nastąpić w formie wniosku o pozwolenie (przebudowa). Do chwili zakończenia zasiedlania obiektu będzie takich „przebudów” kilkanaście i występowanie za każdym razem o pozwolenie na budowę z wydawaniem dziennika budowy wydaje się dziwne.
Ad 1:Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) dotyczące uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie odnoszą się do wykonywania robót budowlanych polegających na budowie obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego (Pb) przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę.
Przy tym należy zaznaczyć, że nie można wydać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na obiekt budowlany, który został już wcześniej legalnie oddany do użytkowania. Jeśli więc obiekt budowlany został legalnie oddany do użytku, a inwestor rozbudował taki obiekt, powinien uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obejmującą jedynie część rozbudowaną obiektu budowlanego. Organ nadzoru budowlanego nie wydaje natomiast pozwolenia na użytkowanie na przebudowaną część obiektu budowlanego, która była już użytkowana zgodnie z przepisami prawa.
Ad 2:Przepisy Pb nie zakazują występowania przez różnych inwestorów z wnioskami o pozwolenie na budowę (przebudowę) dotyczącymi robót budowlanych wykonywanych w tym samym obiekcie budowlanym. Inwestorzy mogą jednak całe zamierzenie inwestycyjne objąć jednym wnioskiem o pozwolenie na budowę (przebudowę) – zgodnie z art. 33 Pb.
Należy przy tym zaznaczyć, że przebudowa budynku wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, co wynika bezpośrednio z art. 28 Pb. Inwestor nie może więc, w zależności od swojego uznania, odstępować od tego obowiązku, np. w sytuacji gdy istnieje konieczność zrealizowania kilku inwestycji w jednym obiekcie budowlanym.
Nadmienić należy, że nie każde podejmowane w obiekcie budowlanym zamierzenie inwestycyjne może oznaczać wykonywanie robót budowlanych wiążące się z obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Na przykład robót budowlanych nie stanowią prace polegające na wyposażaniu obiektu oraz wizualizacji i aranżacji wnętrz, np. malowanie, układanie glazury. Ich wykonanie nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia.
Natomiast pojęcie robót budowlanych zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w art. 3 pkt 7 Pb i zgodnie z tym przepisem obejmuje: budowę, przebudowę, remont, montaż i rozbiórkę. Dla wyjaśnienia wskazać należy, że przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (art. 3 pkt 7a Pb). Zaznaczyć przy tym należy, że jakkolwiek wstępnej kwalifikacji zamierzonych robót dokonuje inwestor, to ostateczna ocena, czy planowane roboty będą obejmowały przebudowę, remont (tzn. czy będą prowadzone na podstawie pozwolenia lub zgłoszenia), należy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, który opierając się na przepisach ustawy oraz ocenę rodzaju, zakresu. prowadzonych robót, jest zobowiązany do zajęcia w tej sprawie wiążącego stanowiska.
Odpowiedź na pytanie nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
