Żądanie starosty uzyskania odstępstwa od przepisów technicznych

Bardzo proszę o wyjaśnienie par 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury o wa­runkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj. przepisu mówiącego, że sytuowanie bu­dynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, dopusz­cza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowe­go albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

1.Czy starosta może żądać odstępstwa od przepisów technicznych, jeżeli jest za­pis w decyzji o warunkach za­budowy o lokalizacji budynku w granicy bądź 1,50 m, jak to określa rozporządzenie?

2. Z decyzji o warunkach zabu­dowy wynika, że można roz­budować budynek mieszkalny, dobudowując garaż w od­ległości ok. 1,80-2,20 m. Czy starosta może żądać odstępstwa od przepisów technicznych w tym zakre­sie. A jaka jest sytuacja przy odległości 1,50 m lub w gra­nicy działki?

Rozporządzenie Ministra Infrastruk­tury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budyn­ki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), w § 12 ustala wszelkie możliwe przypadki lokalizacji budynku na działce budowlanej. Przy­padki te należy rozpatrywać, biorąc pod uwagę stosunki dobrosąsiedz­kie, stąd warunki lokalizacji budynku względem granicy z sąsiednią działką budowlaną (§ 12 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 2-7 rozporządzenia), a także ze względu na spełnienie wymogu nie- przesłaniania (§ 13) oraz odpowied­niego nasłonecznienia. Ponadto sytu­ując budynek na działce, należy mieć na względzie wymogi odległościowe między budynkami, ze względu na bezpieczeństwo pożarowe, o których mowa w § 271-273.

Z zapisu zawartego w ust. 2 § 12 wynika, że dopuszcza się usytuowa­nie ściany bez otworów, sytuowane­go budynku względem granicy działki budowlanej, w konkretnej odległości 1,5 m lub bezpośrednio przy gra­nicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warun­kach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapis ten stanowi subdelegację kompetencji do ustalenia lokaliza­cji budynku. Warunkiem niespełnienia ww. przepisu techniczno-budowlane­go, w świetle ustaleń art. 9 ustawy

Prawo budowane, jest przejście procedury uzyskiwania zgody na od­stąpienie od spełnienia przepisów, w tym przypadku ust. 2 § 12.

Skoro przepis ust. 2 w § 12 jedno­znacznie określa możliwość lokalizacji w odległości 1,5 m lub bezpośrednio przy granicy, występowanie o uzyska­nie zgody na odstępstwo dla takiej lokalizacji należy uznać za bezzasadne i bezprzedmiotowe. Z wytycznych dla inwestora, a w konsekwencji dla pro­jektanta wynika konieczność zreali­zowania zapisów, zawartych w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tere­nu, w sposób ścisły.

Obowiązek art. 9 ustawy – Prawo budowlane musi natomiast zostać spełniony ze względu na brak warun­ku dopuszczającego, odwołującego się do planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospoda­rowania terenu, w zakresie lokalizacji budynku w innej odległości od granicy działki budowlanej, np. w odległości od 1,80 do 2,20 m.

Przywołana wyżej kompetencyjna subdelegacja lokalizacyjna odnosi się do sytuowania budynku, a nie do sy­tuacji prawnych dotyczących obo­wiązywania WT. Powinna mieć zatem zastosowanie do budowy, przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 3 w § 12 dotyczącego szczególnego przypad­ku rozbudowy budynku istniejącego w zabudowie jednorodzinnej.

W przypadku rozbudowy budynku, w świetle ustaleń ust. 3 pkt 3 w § 12, dopuszczalna jest rozbudowa w pa­sie między 3-4 m od granicy dział­ki budowlanej, pod warunkiem że w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary. Ustale­nie to dotyczy wyłącznie przypadku rozbudowy budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1. Inne sytuacje lokaliza­cyjne, zbliżenia rozbudowy do granicy działki budowlanej, wymagają zastosowania proce­dury przewidzianej art. 9 ustawy – Prawo budowlane.

W świetle powyższego skoro wymagania § 12 nie przewidują możliwości lokalizacji budynku czy też jego rozbudowy w pasie od 1,80 do 2,20 m od granicy działki budowlanej, zaprojektowanie takiego usytuowania nowo wznoszonego budynku lub też rozbudowy ist­niejącego, bez względu na wskazanie odległo­ści w miejscowym planie czy decyzji o warun­kach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaga zastosowania trybu art. 9 ustawy – Prawo budowlane.

Podsumowując:

1.  Starosta nie ma podstaw do żądania uzy­skania odstępstwa, jeżeli w decyzji o wa­runkach zabudowy jest zapis o lokalizacji budynku w granicy bądź 1,5 m od granicy działki budowlanej.

Bez względu na zapis w decyzji o warun­kach zabudowy, dotyczący możliwości zlo­kalizowania rozbudowy budynku mieszkalne­go o garaż w odległości ok. 1,80-2,20 m, taka lokalizacja powinna być poprzedzona wystąpieniem inwestora o uzyskanie zgody do organu na odstąpienie od spełnienia wa­runków technicznych, żądanie starosty uzyskania odstępstwa od przepisów tech­nicznych w tym zakresie jest całkowicie zasadne. Z kolei w przypadku zapisu w de­cyzji o warunkach zabudowy, dotyczącego możliwości zlokalizowania rozbudowy bu­dynku mieszkalnego o garaż w odległości 1,50 m od granicy działki budowlanej lub bezpośrednio przy tej granicy, żądanie sta­rosty uzyskania odstępstwa na potrzeby takiego usytuowania części rozbudowywa­nej należy uznać za bezzasadne.