Dalsze ożywienie na globalnym rynku inwestycji w nieruchomości w 2011 r.

Z raportu firmy Cushman & Wakefield „Atlas inwestycji międzynarodowych 2011” (International Investment Atlas 2011) wynika, że w bieżącym roku utrzyma się ożywienie na globalnym rynku inwestycji w nieruchomości.

Wzrost aktywności inwestycyjnej obejmie nie tylko najważniejsze miasta z dużymi węzłami komunikacyjnymi, które rozwijały się najlepiej w 2010 r., ale również rynki wschodzące i drugorzędne. Według prognoz przedstawionych w raporcie w bieżącym roku większego znaczenia nabierze rynek najmu i to właśnie wzrost czynszów i dochodów w większym stopniu wpłynie na wyniki inwestycyjne niż kompresja stóp kapitalizacji.

W 2011 r. wartość globalnych inwestycji w nieruchomości może wzrosnąć o 5-10% do poziomu ok. 606 mld USD (485 mld EUR). Liderami wzrostu będą Ameryka Północna i rynki wschodzące. Wolumen inwestycji w Ameryce Łacińskiej i Europie Wschodniej może zwiększyć się w br. o ponad 40%, na czym skorzystają nie tylko miasta z dużymi węzłami komunikacyjnymi, ale także lokalizacje drugorzędne. Dalszy wzrost inwestycji w Azji. Na wyniki inwestycyjne w większym stopniu będzie wpływać wzrost czynszów i dochodów niż kompresja stóp kapitalizacji.

Według raportu, który monitoruje przepływy inwestycyjne na rynkach nieruchomości komercyjnych w 56 krajach, globalny wolumen inwestycji wzrósł w ubiegłym roku aż o 42% do poziomu 564 mld USD (430 mld EUR). Jednak wolumen transakcji nadal stanowi zaledwie ok. 50% najwyższych wartości z okresu boomu inwestycyjnego (ponad 80% średniej z pięciu lat). Na niektórych rynkach ustanawiane są nowe rekordy, zwłaszcza na rynkach wschodzących Azji i Ameryki Łacińskiej. W 2010 r. stopy kapitalizacji obniżyły się w większości lokalizacji wskutek wzrostu popytu i ograniczonej podaży. W skali globalnej zmniejszyły się o 21 pb do poziomu 7,6% i w bieżącym roku mogą obniżyć się średnio o dalsze 30 pb.

Najpopularniejszymi regionami pod względem inwestycji były: Azja, na którą drugi rok z rzędu przypadła ponad połowa globalnych transakcji inwestycyjnych, Stany Zjednoczone i Wielka Brytania. Wolumeny inwestycji w 20 miastach zajmujących najwyższe miejsca w rankingu wzrosły o 59%, ponieważ inwestorzy byli najbardziej zainteresowani najlepiej rozwijającymi się lokalizacjami. Liderem zestawienia najpopularniejszych miast świata pod względem inwestycji był Londyn, a za nim Tokio, Nowy Jork i Paryż.

Greg Vorwaller, szef działu rynków kapitałowych na świat firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „W bieżącym roku na globalnym rynku nieruchomości pojawi się więcej wyzwań. Jednak należy wziąć pod uwagę lepszy potencjał wzrostu związany z możliwością utrzymania się ożywienia gospodarczego i przełożenia się coraz większego optymizmu na rynku biznesowym i finansowym na wyższą od oczekiwanej aktywność inwestorów. Poszczególne państwa będą nadal rozwijać się z różną prędkością, a inwestorzy muszą bacznie analizować podejmowane ryzyko. Będą oni poszukiwać możliwości dywersyfikacji inwestycji według regionów, państw, sektorów i walut”.

Globalny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne (bez nieruchomości mieszkaniowych)

Źródło: Cushman & Wakefield, RCA, KTI and Property Data

Trendy na rynku najmu

Ożywienie na globalnym rynku najmu rozpoczęło się w 2010 r., wskutek czego czynsze wzrosły o 2%. Jednak oprócz zwiększenia różnic pomiędzy najlepszymi a drugorzędnymi obiektami wyłonił się także nowy segment nieruchomości zaliczany do najwyższej kategorii „ultra prime”, co odzwierciedla wzrost popytu na wyjątkowe nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach.

Wolumeny najmu mogą ponownie wzrosnąć w 2011 r., przy czym największym zainteresowaniem będą cieszyć się najbardziej rentowne nieruchomości i rynki we wszystkich sektorach. Niedobór nowych inwestycji i spadek wskaźnika pustostanów w obiektach klasy A w Europie i Ameryce Północnej spowodują powrót stawek czynszów na ścieżkę wzrostową. Jednak ze względu na ogólnie wysoką stopę pustostanów i ograniczanie kosztów wzrost czynszów będzie niewielki i może wynieść średnio ok. 3-5%. W Azji i niektórych krajach Ameryki Łacińskiej czynsze rosną coraz szybciej i w bieżącym roku mogą się zwiększyć o 5-10%, aczkolwiek wzrosty te nie będą równomierne ze względu na zmienność nowej podaży.

Wyniki regionów

Lepsze wyniki gospodarcze i wzrost aktywności obserwuje się we wszystkich regionach, ale skala i tempo zmian są zróżnicowane. Obie Ameryki przodują pod względem wzrostu inwestycji, natomiast Azja jest liderem ożywienia na rynku najmu. Największe zmiany stóp kapitalizacji odnotowano w krajach EMEA i na obu kontynentów amerykańskich.

Azja i Pacyfik

W 2010 r. ożywienie w Azji rozprzestrzeniło się na nowe regiony i większość gospodarek prężnie się rozwijała. Stawki czynszu wzrosły we wszystkich sektorach, przy czym najwyższe czynsze – średnio o 5,9%. Wolumeny inwestycji wzrosły o 27% do poziomu 294 mld USD, tj. o 12% więcej niż w rekordowym roku 2007. Natomiast stopy kapitalizacji zmniejszyły się w ubiegłym roku o 20 punktów bazowych – najbardziej w przypadku najlepszych nieruchomości handlowych.

John Stinson, dyrektor zarządzający działu rynków kapitałowych Azji i Pacyfiku firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Chiny mają kluczowe znaczenie dla ożywienia gospodarczego w Azji. Po zajęciu pozycji lidera regionu w ubiegłym roku Państwo Środka jest nadal największym w świecie rynkiem inwestycji w nieruchomości. Sektor mieszkaniowy może ulec schłodzeniu na niektórych rynkach Azji i Pacyfiku, a zwłaszcza w Chinach, ponieważ w bieżącym roku rządy będą podejmować działania zmierzające bardziej do ograniczenia spekulacji w tym segmencie niż spowolnienia całego rynku. Jednak Chiny pozostaną rynkiem numer 1 w skali globalnej przy dalszym wzroście inwestycji w innych krajach regionu”.

John Stinson dodał: „Region Azji i Pacyfiku, w którym znajduje się osiem z 20 najlepszych rynków świata, będzie nadal dominował na mapie świata. Inwestorzy również wykazują zainteresowanie innymi miastami z dużymi węzłami komunikacyjnymi, takimi jak Singapur, Hongkong, Szanghaj, Tokio i Sydney. W kolejnych miesiącach tego roku będziemy świadkami wzrostu aktywności inwestycyjnej na niektórych atrakcyjnych rynkach wschodzących, w tym w Malezji, Indonezji, Indiach oraz w drugo- i trzeciorzędnych miastach w Chinach”.

Ameryka Północna

W 2010 r. ożywienie w Ameryce Północnej przyspieszyło – wolumen inwestycji wzrósł o 127%, a stopy kapitalizacji odrobiły połowę strat od czasu recesji. Jest ono wciąż uzależnione od dalszej poprawy stanu gospodarki, ale ryzyko spadków jest obecnie w większym stopniu równoważone przez potencjał wzrostów.

Czynsze wzrosły w ubiegłym roku średnio o 1,3%, głównie za sprawą wzrostów w najlepszych obiektach handlowych w Kanadzie i USA. Czynsze na rynkach biurowym i magazynowo-przemysłowym utrzymywały się na stabilnym poziomie, ale pod koniec roku nieznacznie się zwiększyły. Na rynku kanadyjskim odnotowano silne ożywienie przy wzroście inwestycji o prawie 150% i spadku stóp kapitalizacji o ponad 50 pb. W niektórych segmentach czynsze ustabilizowały się lub wzrosły w wyniku zwiększonego zapotrzebowania najemców i spadku bezrobocia.

Janice Stanton, starszy dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w amerykańskim biurze firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: „W Stanach Zjednoczonych jest bardzo wiele instrumentów dłużnych dostępnych dla najlepszych nieruchomości i obserwujemy silne ożywienie na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi na zakup nieruchomości komercyjnych. Banki zaczęły udzielać pożyczek na nowe inwestycje, co świadczy o tym, że polityka kredytowa w USA staje się mniej rygorystyczna, choć nie dotyczy to firm w trudnej sytuacji i rynków trzeciorzędnych. Ceny znacznie wzrosły i na rynku zaczęły pojawiać się w większej ilości aktywa będące wynikiem sprzedaży wymuszonej (tzw. distressed assets). W 2010 r. aktywa tego typu stanowiły ok. 20% oferty Cushman & Wakefield, ale w bieżącym roku są sprzedawane szybciej”.

Ameryka Łacińska

Wolumen inwestycji w Ameryce Łacińskiej wzrósł w ubiegłym roku o 63% do poziomu 7,9 mld USD, szczególnie w drugim półroczu, w którym zawarte transakcje stanowiły ok. 80% rekordowych obrotów w 2007 r. Najnowsze wyniki gospodarcze zarówno pod względem wzrostu, jak i ryzyka zachęciły najemców i inwestorów do większej aktywności. Wzrastają stawki czynszu na rynkach najmu, a w przypadku najlepszych nieruchomości wzrosły one o 3,4%, głównie w sektorze biurowym. Stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 28 pb, ale są nadal wyższe o ok. 70 pb w porównaniu z okresem boomu na rynku w 2007 r.

Rynkiem o największej aktywności była Brazylia, na którą przypadło 77% wszystkich inwestycji w regionie, co stanowi wzrost o 240% w stosunku do 2009 r., a wśród miast najbardziej wyróżniło się São Paulo. Duży wzrost aktywności odnotowano także na kilku mniejszych rynkach Ameryki Środkowej i Południowej, zwłaszcza w Peru i Argentynie.

Mordejai Goldenberg, wiceprezes firmy Cushman & Wakefield w Ameryce Południowej, powiedział: „Silny wzrost gospodarczy powinien przełożyć się na dalsze ożywienie popytu na nieruchomości w Ameryce Łacińskiej, zarówno na rynku najmu jak i inwestycyjnym. Optymistyczne perspektywy demograficzne dla tego regionu i dostępne zasoby sprawią, że będzie to trend średnioterminowy, a nie tylko krótkoterminowy. Obserwujemy coraz większe zainteresowanie inwestorów z Ameryki Północnej obiektami przemysłowymi, szczególnie w Meksyku i Brazylii. Inwestorzy europejscy bardziej interesują się sektorem handlowym i hotelowym, zaś inwestorzy z Azji – rynkiem infrastruktury”.

Kraje EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka)

Inwestycje w krajach EMEA wzrosły w ubiegłym roku o prawie 50%, osiągając wartość 155 mld USD (120 mld EUR). W Europie Środkowo-Wschodniej wzrosły o 60%, a na Zachodzie – o 56%. Popyt inwestycyjny ożywił się dopiero pod koniec 2010 r. ze względu na obawy dotyczące zadłużenia państw, które spowodowały spowolnienie na rynku w miesiącach letnich. Największym zainteresowaniem cieszyły się rynki o dużej płynności – najsilniejszy wzrost aktywności i rywalizacji o najlepsze aktywa odnotowano w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Francji i Szwecji. Jednak wskutek spadku stóp kapitalizacji na tych rynkach niektórzy inwestorzy zaczęli poszukiwać możliwości w innych krajach, takich jak Polska, Rosja i Turcja.

Michael Rhydderch, szef zespołu rynków kapitałowych w krajach EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Obecnie wyraźnie wzrasta wolumen aktywów oferowanych na rynku, gdyż banki nakłaniają lub zmuszają właścicieli do ich sprzedaży. Jednocześnie powiększa się pula kapitału na rynku, a kredyty stają się w niektórych przypadkach tańsze i łatwiej dostępne. W 2011 r. wzrośnie wolumen obrotów i utrzyma się presja na stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości”.

Aleksander Loster, Starszy konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield w Warszawie, powiedział: „W regionie Europy Środkowo-Wschodniej Polska stała się jednym z najbardziej popularnych krajów do lokowania kapitału przez inwestorów, co widoczne jest zarówno w liczbie zrealizowanych transakcji (w Polsce 48, a łącznie w Czechach, Rumunii i na Węgrzech – 44 transakcje), jak i w całkowitej wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne (w Polsce ok. 2 mld Euro, a łącznie w Czechach, Rumunii i na Węgrzech – około 935mln Euro). Analiza zrealizowanych transakcji wskazuje na widoczny wzrost popytu zarówno ze strony lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, przy czym na rynku polskim wciąż wyraźnie dominują podmioty zagraniczne (zwłaszcza niemieckie i austriackie) – z łącznym udziałem zagranicznych funduszy w całkowitej wartości zawartych transakcji ponad 92%”.

20 najpopularniejszych lokalizacji inwestycyjnych

Źródło: Cushman & Wakefield, RCA, KTI and Property Data

Globalne inwestycje w nieruchomości komercyjne według regionów

Źródło: Cushman & Wakefield, RCA, KTI and Property Data