Europejski rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne

Wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu do pierwszego kwartału 2010 r.; zgodnie z najnowszymi badaniami C&W spodziewane utrzymanie wzmożonej aktywności przez cały rok.

Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w pierwszym kwartale 2011 r. osiągnęła poziom 28,5 mld euro, co stanowi wzrost o 45% w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku. W ujęciu kwartalnym aktywność spadła o 30,5% w stosunku do ostatniego kwartału 2010 r., najlepszego od 2008 r., co jednak wynikało ze wzmożonej aktywności inwestorów będących pod presją zamknięcia transakcji jeszcze przed końcem roku.

Komentując kwartalne wyniki Michael Rhydderch, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield w Europie, powiedział: „Rok rozpoczął się dość intensywnie, głównie dzięki zamknięciu transakcji rozpoczętych w 2010 r. Analizując rynek całościowo, nadal dominują inwestorzy kapitałowi. Choć rynek zobowiązań dłużnych wyraźnie się poprawił, wciąż mamy do czynienia z deficytem finansowania dłużnego dla realizacji nowych inwestycji, nie mówiąc już o refinansowaniu uruchomionych przedsięwzięć”.

Należy jednak stwierdzić, że aktywność banków ma pozytywny wpływ na rynek. Jak zauważa Rhydderch „Pozbywanie się przez banki części swoich aktywów oraz sprzedaż wymuszona z pewnością przyczynią się do zwiększenia wolumenu aktywów oferowanych na rynku w najbliższych miesiącach oraz wzrostu aktywności ze strony inwestorów zarówno kupujących, jak i sprzedających, szukających atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. Przewidujemy, że będzie to bardzo dobry rok. Zakładamy wynik na poziomie 135 mld euro, a może nawet wyższy, jeśli rynek najmu będzie się rozwijał w tempie obserwowanym w ostatnich dwóch kwartałach”.

Udział zagranicznych inwestorów w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki stanowił w 1 kw. niemal 35% rynku, co oznacza wzrost o 31% w stosunku do ostatniego kwartału ubiegłego roku. Ta grupa nabywców stała się ważnym źródłem dodatkowego popytu w niektórych krajach, przyczyniając się do odwrócenia spadkowej tendencji w poziomie aktywności między czwartym i pierwszym kwartałem. Dotyczyło to między innymi Belgii, Czech oraz Ukrainy. Rośnie konkurencja ze strony nabywców krajowych, co pozytywnie wpłynie na poziom aktywności w najbliższych miesiącach.

David Hutchings, dyrektor zespołu ds. badań europejskich w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Uwaga inwestorów nadal skupia się na głównych rynkach i najlepszych nieruchomościach, choć zauważalne jest zwiększenie tolerancji na ryzyko. W Wielkiej Brytanii, Francji i Niemczech odnotowano wzrost aktywności z 61% w 4 kw. do 65% w pierwszych trzech miesiącach tego roku”.

„Nabywcy w poszukiwaniu okazji cenowych nie koncentrują się tylko na rynkach dojrzałych. W Europie Zachodniej większą aktywność zaobserwowano w Belgii oraz Szwajcarii, w Europie Centralnej na Węgrzech oraz Czechach. Sytuacja wyraźnie się poprawiła także w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji oraz na Ukrainie. Prognozy dla Rosji oraz Turcji są również optymistyczne, choć poziom aktywności nie był tak wysoki jak w ostatnim kwartale 2010 r.” – dodaje Hutchings.

Najlepsze wyniki osiągnął sektor handlowy, który odnotował wzrost aktywności o 72% w porównaniu do tego samego kwartału 2010 r. Wartość transakcji wyniosła 12,1 mld euro, co stanowi 42,5% aktywności rynkowej w stosunku do zaledwie 33% w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Jednocześnie sektor biurowy odnotował spadek o 50% w ostatnich dwóch kwartałach, przy stosunkowo niskim udziale w rynku na poziomie 34%. Sektor magazynowo-przemysłowy poprawił swoje wyniki, zwiększył swój udział z 8% w ubiegłym roku do poziomu 12%, do czego przyczyniło się ożywienie na rynku produkcyjnym, co zachęciło inwestorów do podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Inwestorzy coraz efektywniej dostosowują swoje działania do zmieniającego się na rynku poziomu podaży i oferowanych cen. Rynki w Wielkiej Brytanii oraz Niemczech pobudziły zwiększone inwestycje w sektorze handlowym. We Francji i Polsce z kolei wzmożoną aktywność wykazał sektor biurowy. W niektórych regionach Europy, szczególnie na wschodzie, odnotowano wzrost aktywności w sektorze przemysłowym.

Łukasz Lorencki, Konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych warszawskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Wartość transakcji na polskim rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych wyniosła w pierwszym kwartale 2011 roku ok. 618 mln EUR i była nieznacznie wyższa w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na rynku dominowały finalizowane transakcje ubiegłoroczne m.in. przejęcie funduszu Europolis przez grupę finansową CA Immo oraz zakup portfela galerii handlowych funduszu Carpathian przez fundusz Pradera. Największy udział w rynku miały inwestycje w sektor biurowy, które stanowiły prawie 80% ogólnej wartości transakcji”.

Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA and Property Data

Wykres 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestowania w nieruchomości

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data

Wykres 3 – Prognozy inwestycyjne

Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data