Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

Nie taka łatwa zmiana

14.01.2019

W każdym razie regulacje powyższe nie są użyteczne dla inwestora w procesie realizacji inwestycji budowlanych jako instrument umożliwiający elastyczne podejście do realizowanego przez inwestora przedsięwzięcia.

Tymczasem przepisy ustawy - Prawo budowlane nie odmawiają inwestorowi możliwości zmiany projektu budowlanego w toku wykonywania robót inwestycyjnych. Mogą one być podyktowane chociażby koniecznością uwzględnienia odmiennych warunków gruntowo-wodnych względem badań geologicznych, choć przyczyn konieczności zmian, ze względu na ich nieprzewidywalność, nie da się ująć w zamknięty zbiór przypadków. Uwzględniając fakt, że projekt budowlany (albo wykonawczy) jest częścią umowy o roboty budowlane, może zaistnieć sytuacja, w której dokonane przez inwestora zmiany w projekcie nie będą mogły być zrealizowane ze względu na brak konsensusu co do zmiany treści umowy między inwestorem i wykonawcą. Przepisy prawa nie przyznają natomiast inwestorowi prawa do jednostronnego zmieniania warunków umownych. To zaś ma ten skutek, że strony jeszcze przed zawarciem umowy regulują możliwości wprowadzania zmian oraz określają przesłanki, które muszą wystąpić, aby stosowną modyfikację umowy przeprowadzić skutecznie. Pozostaje natomiast otwarte pytanie: czy umowne uprawnienie inwestora do jednostronnej zmiany umowy, np. w sposób zwiększający świadczenie (zakres robót) wykonawcy, będzie naruszać właściwość (naturę) stosunku obligacyjnego i tym samym wykraczać poza zasadę swobody kontraktowania. Jak wspomniano, problem taki zauważył Sąd Najwyższy, kwestionując możliwość wprowadzania jednostronnych zmian. Zgoda obydwu stron jest bowiem oczywistym wymogiem zarówno przy zawarciu umowy, jak i przy zmianach jej treści, dlatego też przy najdalej idących ułatwieniach realizacji inicjatywy zmiany druga strona powinna mieć pozostawioną możliwość odmowy zgody na zaproponowaną zmianę4. Z tego też powodu klauzule umowne dopuszczające dokonywanie jednostronnej zmiany warunków umownych w dowolnym czasie i bez jednoczesnego wskazania okoliczności, w jakich inwestor może skorzystać z takiego uprawnienia, są w literaturze prawniczej uznawane za naruszające zasady słuszności kontraktowej5. Czym innym jest natomiast zastrzeżenie na korzyść inwestora, które umożliwia mu żądanie dostosowania się wykonawcy do nakazanej zmiany rodzaju lub zakresu robót, nawet na podstawie jednostronnej decyzji, w przypadku gdy umowa wyraźnie precyzuje okoliczności oraz warunki dokonywania zmian, przy jednoczesnym zachowaniu zasad słuszności i równowagi kontraktowej. W prostym, inżynierskim języku sprowadza się to do stwierdzenia, że dopuszczalne jest umowne zastrzeżenie możliwości dokonywania zmian, chociażby bez konieczności uzyskania zgody drugiej strony, jeżeli w treści umowy strony się na to zgodziły oraz jeśli wskazano wyraźnie i jednoznacznie, w jakich przypadkach takie polecenia mogą być stosowane. Nadto umowa powinna przewidywać uprawnienie dla strony zobowiązanej do żądania wyrównania jej wynagrodzenia. W przeciwnym przypadku polecenia zmiany treści umowy przez jedną ze stron mogą być przez drugą kwestionowane jako prawnie skuteczne.

W praktyce realizacji robót budowlanych równie częstym zjawiskiem jak rozszerzenie zakresu robót przez inwestora jest także jego zmiana przez pomniejszenie w drodze jednostronnej czynności prawnej zamawiającego. Wielokrotnie wykonawca nie otrzymuje umówionego wynagrodzenia, w przypadku kiedy inwestor dokonał ograniczenia robót wykonawcy i pomniejszył zapłatę stosunkowo bądź w wyniku kalkulacji wartości prac niewykonanych. Szczególnie krzywdzącym wykonawcę przypadkiem jest rezygnacja przez inwestora z wykonania umówionych robót, jeżeli decyzja administracyjna odmawia zgody na realizację prac jeszcze przed ich rozpoczęciem, a już po zmobilizowaniu przez wykonawcę sprzętu i pracowników oraz instalacji zaplecza budowy i ogrodzenia terenu. Niejednokrotnie szczególnie w przypadku inwestycji o znacznych rozmiarach wykonawca ponosi także koszty związane z obsługą finansową, np. ubezpieczenia, kredyty. W takich okolicznościach inwestor zazwyczaj nie poczuwa się do partycypacji w poczynionych przez wykonawcę wydatkach, argumentując, że te stanowią ryzyko biznesowe wykonawcy. Czy aby na pewno?

Sytuacja wydaje się z pozoru bliźniaczo podobna do jednostronnej czynności inwestora zwiększającej zakres zadania, zmierzającej jednakże w drugą stronę, tj. ograniczającej a nie zwiększającej świadczenie wykonawcy. W tym jednak przypadku przepisy prawa dają inwestorowi uprawnienie do ograniczenia wynagrodzenia, a więc nie może być mowy o sprzeczności takiego zachowania inwestora z naturą stosunku zobowiązaniowego.

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube