Odpowiada Mariusz Filipek – radca prawny, Kancelaria Filipek & Kamiński.
Na budowę niewielkiego budynku gospodarczego na terenach zabudowy mieszkaniowej zostały wydane warunki zabudowy na budynek gospodarczy. Wydane warunki zabudowy nie obejmowały przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń i nie wprowadzały zakazu lokalizowania w nim garażu. Na podstawie tak wydanych warunków zabudowy, w jednym z pomieszczeń, został zaprojektowany jednostanowiskowy garaż. Organ administracji architektonicznej orzekł, że zaprojektowany budynek jest sprzeczny z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu przez to, że jedno z pomieszczeń zostało w projekcie przeznaczone na garaż.
Czy garaż to budynek gospodarczy, czy zaprojektowanie w jednym z pomieszczeń budynku gospodarczego garażu jest sprzeczne z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu na budynek gospodarczy, w sytuacji gdy nie wynika z nich zakaz lokalizacji garażu?
Artykuł 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego nakazuje organowi sprawdzenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt budowlany musi być bezwzględnie zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która określa przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy. Podobnie też w tej kwestii wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 3 października 2012 r., sygn. II SA/Ol 451/12: Decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę jest wydawana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy.Tym samym zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy oznacza brak sprzeczności, a nie dosłowną zgodność polegającą na dokładnym przepisaniu ustaleń. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Co istotne, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższe sprawdzenie jest obligatoryjne i odnosi się do wszystkich elementów projektu budowlanego i decyzji o warunkach zabudowy zarówno w aspekcie techniczno-budowlanym, jak i przestrzennym.
Paragraf 3 pkt 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zawiera definicję budynku gospodarczego. Trzeba jednak pamiętać, że pojęcie budynku gospodarczego zostało w tym rozporządzeniu zdefiniowane tylko na potrzeby tego aktu prawnego. Pojęcie budynku gospodarczego w rozumieniu § 3 pkt 8 tego rozporządzenia nie stanowi zatem definicji legalnej budynku gospodarczego z przepisu art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego i nie może być wykorzystane przy jego wykładni w celu ograniczenia uprawnień inwestorów wynikających z tego przepisu, a tym samym nie może stanowić podstawy prawnej do nałożenia na inwestora obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.
Wskazać należy również, że w wyroku z dnia 22 lutego 2011 r., sygn. II OSK 353/10, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, odwołując się do piśmiennictwa, że: Wszelka rozszerzająca wykładnia planu na niekorzyść właścicieli nieruchomości byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowiłaby naruszenie ustaleń tego planu. Trzeba również mieć na uwadze, że art. 4 Prawa budowlanego statuuje zasadę wolności budowlanej, mającą zapewnić inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego, zapobiegając poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszkód w tym zakresie(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygn. II OSK 1719/07).
